土地の賃貸借契約
①建物の所有を目的とするものかどうか ②建物の種類は住宅か店舗か ③期限（最低３０年） ④借地権の譲渡と転貸 ⑤地代・敷金・権利金 ⑥地代の支払い方法 は最低限決めておきましょう。
例えば、閑静な住宅街に土地を所有しており、それを他人に貸すという場合、店舗などを建設されては困るという場合もあるでしょう。
土地の用途については、当事者間で自由に決めることができますので、その場合は、「居住用建物に限る」等の制限を定める必要があります。
また、一般に、鉄筋コンクリート造など堅固な構造の方が老朽化しにくく、賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、どのような建物を許容するのかを、慎重に検討する必要があります。
建替えや増改築、大規模修繕等については、賃借人による土地利用を長期化させ、賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、書面による賃貸人の承諾を要するとするのがよいでしょう。建替え、増改築、大規模修繕の申し出があった際は、承諾料の支払と引き換えに承諾するのが一般的です。
契約更新時、更新料の支払いを求めたい場合は、その点を契約書上で明らかにしておく必要があります。更新料については法律に規定がなく、契約条項にない限りは請求が認められません。
建物の賃貸借契約
①期限（１年以上―定期借家権を除く） ②用途の制限 ③譲渡転貸の禁止 ④家賃、敷金などは最低限決めておきましょう。賃貸人の権利を強化するために造作買取請求権の排除や、契約解除時の明渡遅延相当損害金額を、賃料相当額の２倍にする等の事項を盛り込む場合もあります。
建物の賃貸借契約の場合、賃借人による造作買取請求権を契約条項で排除しておくことができます。
造作とは、建物に取り付けられたもので、建物をより使いやすくするもの、例えば、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などで、賃貸人の同意を得て設置した造作、賃貸人から買い取った造作は賃借人の契約不履行によらずに契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対し買取を請求することができます。
買取価格は当該造作の客観的な時価ということになりますが、必ずしも具体的な価額は明らかではないので、賃貸人・賃借人間で意見がまとまるとは限りません。そこで、賃貸人としては、あらかじめ特約で請求権を排除しておくことができます。
また、賃料不払いなどで建物賃貸借契約を解除した際、より早期に明渡をさせるため、契約解除以後の明渡遅延相当損害金の額を賃料相当額の２倍にする等の事項を盛り込むこともできます。
２倍程度であれば、有効と判断され得ますが、それ以上となる場合は、契約条項自体が無効と判断される場合もあるので、注意が必要です。
せっかく契約条項を定めても無効とされる場合があるか？
借地借家法等の強行法規に反する規定、借地人にとって一方的に不利な規定は、無効とされる可能性があります。
例えば、「１度でも賃料の支払いを遅滞したら契約を解除できる」、「解除した後は、賃貸人が代わりに中の物を排除するなどして明渡を強行でき、後日、その費用を請求できる」等の規定や、法外な更新料を定める規定などは、無効となります。
賃貸人側の便宜のため、合理的な理由なく賃借人に負担を課すような条項は、後日トラブルのもととなるので、慎重な配慮が必要です。
弁護士に依頼すると･･････
高木光春法律事務所では、契約書書式のチェックや、契約条項の解釈をめぐるトラブルなどについて、ご相談・ご依頼をお受けしております。個別具体的な事例に沿ったアドバイスを差し上げます。
交通事故に関する法律相談で重要なことは、事故態様、治療の状況（症状固定しているか否か）、相手方保険会社との交渉状況、弁護士費用特約の有無等です。
それに関連する資料、たとえば、診断書や交通事故証明書などをお持ちいただければ、相談ができます。
交通事故の法律相談では何が聞かれるか？
交通事故の事案では、過去の裁判例の集積等により、過失割合や、慰謝料額の基準などが類型化されています。
そのため、相談時にお伺いする内容もある程度決まっています。具体的には事故態様、治療の状況（症状固定しているか否か）、相手方保険会社との交渉状況、自分の加入している保険に弁護士費用特約がついているかどうかなどです。
交通事故相談では何が重要か？
・事故直後から適正な頻度で病院に通っているか。
通院期間は、慰謝料の算定において重要な意味をもちます。しかし、事故から日数が経ってから突然病院に通いだしたり、日数が経つにつれ通院頻度が高くなったりすると、賠償額を上げるための行動との疑いをもたれることもあります。
仕事の関係でなかなか病院に行けなかったり、無理をして病院に行かない方もおられるかもしれませんが、適正な賠償額を獲得するためには、交通事故の解決にとっては定期的な（且つ適正な）通院が不可欠です。
・十分な治療を受け終わっているか？
最終的な示談は症状固定後しかできませんので、症状固定の有無は重要です。ただし、症状固定前でも、保険会社への対応等に関してご相談をお受けすることはもちろん可能です。
・過失割合の対立はないか？
過失割合については一定の基準が存在しますが、事故の事実認識の違いのほか、事実認識に違いがなくとも、基準自体に修正要素があるため、相手方保険会社が提示してくる過失割合が適正であるとは限りません。
過失割合に対立がある場合などは、ご相談ください。
・弁護士費用特約の有無を確認しよう！
ご自身や同居のご家族が加入されている保険に、弁護士費用特約がある場合、交渉・裁判を弁護士に依頼するための費用を保険でまかなうことができるため、それだけ解決に向けた選択肢の幅が拡がります。
弁護士費用特約の有無を、よくご確認ください。
まずは、相手方保険会社が提示してきた示談金額と、仮に裁判になった場合に認められるであろう金額（裁判基準による賠償額）を比較してみてください。そして、単なる金額の多い少ないだけをみるのではなく、仮に裁判になった場合の時間や労力、弁護士費用の負担を考慮し、相手方保険会社の提示する示談に応じるかどうかを決めるべきです。この判断は専門家である弁護士のアドバイスを受けてするといいでしょう。
弁護士に委任すると……
高木光春法律事務所では、裁判上、賠償請求した場合、どの程度の支払が命ぜられるかについて、ご提示いただいた資料に基づいてシミュレーションします。
保険会社の提示した金額に納得がいかない、裁判をすべきか悩んでいるという場合は、高木光春法律事務所にご相談ください。
怪我の苦痛、治療のストレス、職場からの離脱、家族への負担…。交通事故は、人の生活を一変させます。
怪我が完治するか、症状固定となり、治療が終了すれば、相手方保険会社との間で、示談に向けた交渉を行うことになります。しかし、あなたとは利害が対立する相手ですから、常に誠実な対応をしてくれるとは限りませんし、保険会社が提示する賠償額は、いわゆる裁判基準よりも低い水準に抑えられています。
「保険会社の提示に納得ができない」、「これ以上のストレスを抱え込みたくない」という方は、是非、高木光春法律事務所にご相談ください。
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先日、交通事故に遭い、けがをしました。加害者が加入する保険会社から賠償額の提示を受けましたが、とても納得できる金額ではありません。増額を求めたところ、「これ以上は払えないので、不満があるなら裁判をしてください」と言われてしまいました。そもそも賠償額の算定基準とはどのようになっているのでしょうか。
交通事故の賠償額は、ケース別にだいたい類型化されていますが、金額の基準が複数あります。自賠責基準→任意保険基準→裁判基準の順で高くなり、裁判をすることで賠償額が増額されることがあります。
賠償額算定の「支払基準」は３種類あります
人身交通事故は、当事者にとっては一生に一度あるかないかの一大事ですが、社会全体でみると日々、人身交通事故が起きているので、過去の分を含めると膨大な数の事例が集積されています。そのため、事案ごとで不公平な結果にならないように、また、個別の事案で判断に迷わないように、「＊＊の結果が生じたら、＊＊円の賠償額になる。」という「基準」が、明確に確立されています。
問題なのは、この「基準」が、複数あるということです。
もっとも低い基準は、自賠責保険による基準です。
自賠責保険は、交通事故が生じた際に、被害者への補償が最低限なされるために加入が義務づけられている強制保険ですので、これによって補償される金額も最低限に留まります。
次に低い基準は、任意保険による基準です。
これは、任意保険の賠償責任保険について、各保険会社が自ら定めている支払基準で、公表されているわけではありませんが、一般的には「自賠責基準＋α」というイメージです。
交通事故の被害に遭われた方が相手方保険会社と交渉をすると、相手方保険会社は、この任意保険基準で示談金額を提示してきます。
もっとも高い基準は、裁判基準です。
交通事故の事案は、裁判所で扱う場合も、「＊＊の結果が生じたら、＊＊円の賠償額になる。」という「基準」が存在していて、しかも、赤い本と呼ばれる「民事交通事故訴訟 損害賠償額算定基準」（日弁連交通事故センター東京支部）、市販されている資料（通称青本と呼ばれる「交通事故損害額算定基準」（日弁連交通事故相談センター）から、その「基準」がわかります。
