現在、アパートの一室を中年の夫婦に貸していますが、既に半年分も不払いの状態となっています。立退きを求めることはできるでしょうか。
賃貸借契約の場合、解約条項があっても、一度の不払いにより契約解除することはできませんが、概ね３か月位不払いが続けば、有効に契約を解除できます。もっとも、直ちに明渡訴訟を提起するのがよいとは限らず、場合によっては借家人と明渡しに関する条件を再協議したり、将来の強制執行妨害を防止するための措置を講ずる必要があります。
家賃滞納者の立ち退かせ方
建物賃貸借契約は、月々の賃料を支払ってもらう代わりに、建物を使用させることを内容とする契約ですから、賃料の支払いがない以上、貸主側としては契約を解除して建物の明渡しを請求することができます。
もっとも、明渡しによる借主側のダメージは大きいので、最低でも２か月分以上の不払いがなければ契約を有効に解除できません。
ところで、仮に有効に契約を解除できる場合でも、直ちに明渡しの裁判に持ち込むことが得策かというと、そうとも限りません。裁判を提起し、明確な対立構造を作り出すことで、借主側の「居座り」を助長し、かえって長期間居座られて経済的損害を拡げることもあります。
しかし、話し合いでの解決にこだわり、いたずらに交渉に時間をかけてしまっても、やはり損失を拡大させます。賃料を滞納している借家人は、「○か月後には大きな入金がありますから、それが入ったら大家さんに優先的にお支払いをしますよ。」などと言葉巧みに支払いの猶予を求めてきますが、大抵の場合、あてになりません。
結局のところは、迅速・的確な交渉と、適切な時期の訴訟提起によって、あまり損害を被らず明渡しを実現することができます。
なお、明渡訴訟の提起にあたっては、将来の強制執行妨害を防止するため、しかるべき保全措置を講ずる必要があります。
どういうことかというと、例えば１年以上賃料を滞納しており、難なく明渡しの勝訴判決を得たとしても、その判決により強制執行ができるのは、裁判の相手方（被告）になった賃借人に対してだけです。
しかし、悪質な賃借人の場合、このことを逆手に取り、訴訟継続中、貸主に内緒で、第三者に転貸する（建物の占有を移転する）ことにより強制執行を免れようとします。実際にこれをされると、賃借人に対する勝訴判決では追い出すことができず、改めて当該第三者に対して明渡訴訟を起こさなければならなくなります。
このような事態を回避するため、占有移転禁止の仮処分を申し立てることにより、明渡請求の相手方を賃借人に固定することができます。
