借地上の家が、だいぶ老朽化しているので、不動産業者とも相談のうえ、更地にして新たな家を建て、借地権付きで他に売却することにしました。そのことを地主に相談したところ、「名義書換料」と引き換えに建替えと借地権譲渡を承諾するといわれました。名義書換料とはどのようなもので、どのくらいが相場ですか。また、名義書換料を払わなければ絶対に増改築はできないのでしょうか。
一般的な借地契約では、借地権譲渡や増改築は地主の承諾が必要とされており、承諾の代価として支払うのが「名義書換料」であり、比較的、一般的な慣習といえます。地主が承諾しない場合、裁判所に対し、「承諾に代わる許可」を求めることができます。
なぜ名義書換料の授受がなされるのか？
賃貸借契約では、法律上、無断での賃借権譲渡や転貸が禁止されているほか、契約で、無断で建物の増改築が禁止されているのが一般的です。
賃貸人とすれば、建物が増改築されるとそれだけ契約終了が遅くなり自身で土地を活用できなくなりますし、信頼関係を有しない第三者に借地権が譲渡されたり、増改築がなされたりすると借地管理に支障を来すおそれがあるためです。
もっとも、増改築や賃借権譲渡がなされるとしても、それに見合う見返りがあれば、賃貸人にとってもメリットのある話といえます。このような背景事情から、名義書換料の授受がなされるのです。
名義書換料の相場
「相場」は地域等によって変わりますが、概ね次のとおりといわれています。最終的には、当事者間の話し合いによって決められます。
| 種類 | 内容 | 相場 |
| 賃貸借譲渡、 転貸承諾料 |
賃借人が、賃借人としての地位（賃借権）を第三者に譲渡したり、自分は賃借人の地位に留まったまま第三者に転貸（又貸し）する際に授受されるもの。 | 借地権価格の１０％程度。 借地権割合は、路線価図に記載がある。 |
| 建替え、 増改築承諾料 |
借地上の建物の建替え・増改築時に授受されるもの。 | 更地価格の３％程度。具体的な料率は、従前の建物と新建物との間に、規模、用途、構造、床面積等につき変更があるか、増改築の場合はその規模等に応じて、決められる。 |
| 借地権の 条件変更承諾料 |
建築する建物の種類など、借地条件を変更する場合に授受されるもの。 | 更地価格の１０％程度。 |
賃貸人が借地権の売買を承諾してくれない
賃貸人が承諾してくれない場合は、賃借人は、裁判所に対し、「借地権設定者の承諾に代わる許可」（代諾許可）を求めることができます。
裁判所は、賃借人からの申立てを受け、双方から事情をきき、相当と認めるときは、その許可を与えることになります。このとき、裁判所は、賃貸人側にも配慮し、承諾料に相当する金銭の支払いと引き換えに、賃借権譲渡や建替え・増改築等を許可します。
弁護士に依頼すると･･････
高木光春法律事務所では、賃借人の方の代理人として交渉を行うほか、必要に応じて借地非訟手続を申し立て、借地権譲渡、建替え・増改築の目的を達成します。
賃貸人との交渉が難航している場合などは、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
