賃借建物に修繕の必要が生じた場合、誰が修繕するのですか。
原則として、賃貸人が修繕をすべきことになります。賃貸人が修繕をしない場合は、賃借人自身がこれを行い、かかった費用を「必要費」ないし「有益費」として請求していくこともあります。
ただし、「修繕は賃借人が行う」との特約も有効であるため、そのような特約があれば賃借人負担で行うことになります。
賃貸人の修繕義務の内容
民法では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています（６０６条１項）。
修繕が必要な場合としては、雨漏りがする、ドアに鍵がかからない、窓枠が外れている、電気・ガス・水道の設備が故障により使えない等が考えられます。
ただし、不具合があった場合であれば常に修繕をしなければならないわけではなく、破損・故障等により、賃貸借契約の利用ができない、あるいは著しく支障が生じる場合にのみ、修繕義務が生じるとされています。従って、水道のパッキングのすべりや障子やふすまの張り替えなどの修繕は借家人の側に修繕義務があるとされています。
また、賃借人自身が損壊した場合は、賃貸人は修繕する義務はないとされています。
修繕義務を借家人に負わせる特約の効力
借家契約では、「修繕費は借主が負担する」との特約条件が付けられることもあり、このような特約も原則として有効とされています。
ただし、一般にこの特約の射程範囲は、通常予想される修繕だけに留まり、例えば地震や水害等で予想もしない天災などで目的物を修繕する必要が生じたときは、賃貸人が修繕すべきと考えられています。また、高額な家賃をとっておきながら、大規模な修繕まで借家人に負担させる特約は無効と考えられます。
