居住用マンションの一室を借りている借家人が、旅行会社の事務所として部屋を使用していることが分かりました。建物賃貸借契約を解除することはできますか。
賃借人に用法違反があった場合で、それによって賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されていると認められる場合は、契約を解除できます。信頼関係が破壊されているか否かは、事務所としての使用形態、来訪者の有無・程度等の具体的な事情も考慮して決せられます。
契約解除は簡単にはできない。
一般的な契約の場合、契約違反があれば契約不履行として、契約を解除することができますが、賃貸借契約の場合、それに加えて、契約不履行により賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊された場合でなければ、解除することができません。これは、賃貸借契約が信頼関係を基礎とする契約であることに加え、解除された際の賃借人側の不利益が非常に大きいことから、解除権に一定の制限がかけられているためです。
用法違反をしている賃借人はどのような場合に追い出せるか？
例えばアパートの居室内での楽器の使用を禁止していた場合でも、1度や2度、演奏したというだけでは通常、有効に契約を解除することはできません。
他方で、再三注意をしたにも拘わらず賃借人が従わず、しかも隣近所に多大な迷惑が掛かっているというケースであれば、解除も認められうるでしょう。
契約段階で認めていなかった営業（風俗営業等）を行った場合や、住宅用に賃借した場合に店舗や事務所として使用した場合にも用法違反になり、契約を解除することができます。ただし、使用形態、来訪者の有無・程度等の具体的な事情を考慮して、実質的に賃貸人に悪影響を及ぼさない場合には、信頼関係破壊が認められないとして、解除が認められない場合もあります。
信頼関係破壊が認められるか否かはケースバイケースですが、判例上、解除が認められたものとしては、次のようなものがあります。
・アパートにおいて徹夜麻雀をしばしば行い、騒音のために他の居住者の睡眠を妨げた事例（東京北簡判昭４３．８．２６判時５３８号７２頁）
・使用目的を飲食店として賃貸した店舗において、賃借人が金融業を営んだ事例（名古屋地判昭５９．９．２６判タ５４０号２３４頁）
・賃貸家屋が暴力団事務所として使用された事例（宇都宮地判昭６２．１１．２７判時１２７２号１１６頁）
・賃貸店舗の営業態様を純喫茶から風俗喫茶に変更した事例（東京高判昭５９．３．７判時１１１５号９７頁）
・２階建て住宅の一部分を賃借した賃借人が８匹ないし１０匹の猫を飼育した事例（東京地判昭６２．３．２判時１２６２号１１７頁）
土地の賃貸借契約
①建物の所有を目的とするものかどうか ②建物の種類は住宅か店舗か ③期限（最低３０年） ④借地権の譲渡と転貸 ⑤地代・敷金・権利金 ⑥地代の支払い方法 は最低限決めておきましょう。
例えば、閑静な住宅街に土地を所有しており、それを他人に貸すという場合、店舗などを建設されては困るという場合もあるでしょう。
土地の用途については、当事者間で自由に決めることができますので、その場合は、「居住用建物に限る」等の制限を定める必要があります。
また、一般に、鉄筋コンクリート造など堅固な構造の方が老朽化しにくく、賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、どのような建物を許容するのかを、慎重に検討する必要があります。
建替えや増改築、大規模修繕等については、賃借人による土地利用を長期化させ、賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、書面による賃貸人の承諾を要するとするのがよいでしょう。建替え、増改築、大規模修繕の申し出があった際は、承諾料の支払と引き換えに承諾するのが一般的です。
契約更新時、更新料の支払いを求めたい場合は、その点を契約書上で明らかにしておく必要があります。更新料については法律に規定がなく、契約条項にない限りは請求が認められません。
建物の賃貸借契約
①期限（１年以上―定期借家権を除く） ②用途の制限 ③譲渡転貸の禁止 ④家賃、敷金などは最低限決めておきましょう。賃貸人の権利を強化するために造作買取請求権の排除や、契約解除時の明渡遅延相当損害金額を、賃料相当額の２倍にする等の事項を盛り込む場合もあります。
建物の賃貸借契約の場合、賃借人による造作買取請求権を契約条項で排除しておくことができます。
造作とは、建物に取り付けられたもので、建物をより使いやすくするもの、例えば、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などで、賃貸人の同意を得て設置した造作、賃貸人から買い取った造作は賃借人の契約不履行によらずに契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対し買取を請求することができます。
買取価格は当該造作の客観的な時価ということになりますが、必ずしも具体的な価額は明らかではないので、賃貸人・賃借人間で意見がまとまるとは限りません。そこで、賃貸人としては、あらかじめ特約で請求権を排除しておくことができます。
また、賃料不払いなどで建物賃貸借契約を解除した際、より早期に明渡をさせるため、契約解除以後の明渡遅延相当損害金の額を賃料相当額の２倍にする等の事項を盛り込むこともできます。
２倍程度であれば、有効と判断され得ますが、それ以上となる場合は、契約条項自体が無効と判断される場合もあるので、注意が必要です。
せっかく契約条項を定めても無効とされる場合があるか？
借地借家法等の強行法規に反する規定、借地人にとって一方的に不利な規定は、無効とされる可能性があります。
例えば、「１度でも賃料の支払いを遅滞したら契約を解除できる」、「解除した後は、賃貸人が代わりに中の物を排除するなどして明渡を強行でき、後日、その費用を請求できる」等の規定や、法外な更新料を定める規定などは、無効となります。
賃貸人側の便宜のため、合理的な理由なく賃借人に負担を課すような条項は、後日トラブルのもととなるので、慎重な配慮が必要です。
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高木光春法律事務所では、契約書書式のチェックや、契約条項の解釈をめぐるトラブルなどについて、ご相談・ご依頼をお受けしております。個別具体的な事例に沿ったアドバイスを差し上げます。
