建物を自分で使う必要が生じたので、立退き料を支払って退去してもらおうと思っているのですが、通常、どの程度支払う必要があるのでしょうか。
立退き料は、明渡の正当事由を補強する事情として機能するため、正当事由の内容により金額の多寡が左右されます。
立退き料とはどういうものか？
正当事由がある場合に限り、更新拒絶や解約申入れができるとされていますが、実際には「正当事由」だけでこれらが認められることは少なく、賃借人に対する金銭的給付（立退き料）がなされて初めて、更新拒絶等が認められることが多いです。
その意味で、立退き料は、明渡の正当事由を補強する事情として機能しているといわれています。
立退き料の相場
立退き料の額は、各種事情により定められるものであるため、確たる相場が存在するわけではありません。
対象の建物が住居用であれば、賃借人も比較的容易に移転先を探すことができますが、店舗であれば、出店場所によって大きく客足が変わるあるいは当面の減収などの事情により、賃借人が受ける影響が大きいため、立退き料の額も大きくなりがちです。また、建物の老朽化が著しい場合などは、立退き料は低く抑えられる傾向にあります。
具体的な事例における適正な立退き料の額については、過去の事例を参考とすることができます。また、提示金額等によっては、その交渉方法にも工夫が必要となります。
もし、立退き料のことでお悩みであれば、高木光春法律事務所にご相談ください。
現在、住宅を人に貸しているのですが、今度、遠方に赴任していた息子夫婦が転勤から戻ってくることになったので、できれば賃貸借契約を終了させたいのですが。
賃貸借契約を終了させるには、その旨を賃借人と合意するか、契約更新を拒絶する必要があります。更新拒絶により契約を有効に終了させるには、契約期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をする必要があり、且つ、更新拒絶につき正当事由が備わっている必要があります。
更新を拒絶する場合のやり方
住まいは生活の拠点であり、移転するには多額のコストがかかるため、法律は賃借人を厚く保護しています。賃貸借契約の期間が満了しても、契約は自動的に更新されてしまいます。
賃貸人は、賃借人に出て行ってもらうためには、まず契約期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の意思表示をする必要があり、且つ、「正当事由」が備わっていなければ、更新拒絶の効力が生じません。
「正当事由」はどんな場合に認められますか？
「正当事由」があるかどうかは、賃貸人側、賃借人側双方の事情のほか、立退き料の授受など総合的に考慮して判断されます。具体的には次のようなものです。
賃貸人が建物を必要とする事情（賃貸人の資力等）
賃借人が建物を必要とする事情（賃借人の資力等）
賃貸借に関する事前の経緯（賃貸借に至った経緯、権利金、更新料等の支払いの有無・金額、滞納家賃の有無など）
建物の利用状況（代替性の有無等）
建物の現況（建物の老朽化の程度など）
賃貸人による財産上の給付の申し出（立退料の提供）
一般的に、賃貸人がその建物を必要とする相当な理由がある場合であっても、それだけで正当事由ありと判断されるケースは少なく、多くの場合、正当事由を補完する金銭の給付（立退き料の支払い）が求められます。
長期間賃料を払わない借家人を追い出したいのですが、明渡訴訟を起こす前に注意すべきこととは何ですか。
明渡の勝訴判決を得たとしても、それに基づいて強制執行ができるのは、被告になった者（賃借人）だけです。賃借人が建物の占有を他人に移転しないよう仮処分を申し立て、事件の相手方を固定する必要があります。
仮処分が有効と聞きましたが・・・。
明渡訴訟の提起にあたっては、将来の強制執行妨害を防止するため、しかるべき保全措置を講ずる必要があります。
どういうことかというと、例えば１年以上賃料を滞納しており、難なく明渡しの勝訴判決を得たとしても、その判決により強制執行ができるのは、裁判の相手方（被告）になった賃借人に対してだけです。
しかし、悪質な賃借人になると、このことを逆手に取り、訴訟の間に建物を第三者に転貸したり譲渡する（建物の占有を移転する）ことにより強制執行を免れようとします。
実際にこれをされると、賃借人に対する勝訴判決では当該第三者を追い出すことができず、改めてその者に対して明渡訴訟を起こさなければならなくなります。
このような事態を回避するためには、占有移転禁止の仮処分を申し立てることにより、明渡請求の相手方を賃借人に固定する必要があります。
仮処分にはお金がかかります。
賃借人が貸主に無断で第三者に占有を移転することを防止するという事柄の性質上、仮処分命令は、原則として、賃借人からの弁明を聴かずに出されます。
その代わりに、裁判所から一定程度の保証金を法務局に預けるよう求められます。この保証金は、貸主が明渡訴訟に敗れ、しかも賃借人が仮処分によって損害を被った場合の担保として要求されるもので、問題がなければ後日返還されます。保証金の具体的な金額は、賃借人が悪質かどうかといった事情にもよりますが、概ね賃料の１～３か月程度です。
しかし、一時的とはいえお金を預けることは賃貸人にとって不利益といえるでしょう。
弁護士に依頼すると･･････
占有移転禁止の仮処分は、相手方の性質によっては不要と考えられる場合もあり、また保証金の問題もあるため、実際に行うか否かは、十分に協議のうえで決めていくこととなります。
仮処分は、訴訟とは別個の手続であり、相当の時間・労力を要するため、明渡事件自体とは別事件の扱いとなりますが、高木光春法律事務所では、明渡事件の弁護士費用等も考慮し、無理のない範囲で費用のご提示をさせていただきます。
現在、アパートの一室を中年の夫婦に貸していますが、既に半年分も不払いの状態となっています。立退きを求めることはできるでしょうか。
賃貸借契約の場合、解約条項があっても、一度の不払いにより契約解除することはできませんが、概ね３か月位不払いが続けば、有効に契約を解除できます。もっとも、直ちに明渡訴訟を提起するのがよいとは限らず、場合によっては借家人と明渡しに関する条件を再協議したり、将来の強制執行妨害を防止するための措置を講ずる必要があります。
家賃滞納者の立ち退かせ方
建物賃貸借契約は、月々の賃料を支払ってもらう代わりに、建物を使用させることを内容とする契約ですから、賃料の支払いがない以上、貸主側としては契約を解除して建物の明渡しを請求することができます。
もっとも、明渡しによる借主側のダメージは大きいので、最低でも２か月分以上の不払いがなければ契約を有効に解除できません。
ところで、仮に有効に契約を解除できる場合でも、直ちに明渡しの裁判に持ち込むことが得策かというと、そうとも限りません。裁判を提起し、明確な対立構造を作り出すことで、借主側の「居座り」を助長し、かえって長期間居座られて経済的損害を拡げることもあります。
しかし、話し合いでの解決にこだわり、いたずらに交渉に時間をかけてしまっても、やはり損失を拡大させます。賃料を滞納している借家人は、「○か月後には大きな入金がありますから、それが入ったら大家さんに優先的にお支払いをしますよ。」などと言葉巧みに支払いの猶予を求めてきますが、大抵の場合、あてになりません。
結局のところは、迅速・的確な交渉と、適切な時期の訴訟提起によって、あまり損害を被らず明渡しを実現することができます。
なお、明渡訴訟の提起にあたっては、将来の強制執行妨害を防止するため、しかるべき保全措置を講ずる必要があります。
どういうことかというと、例えば１年以上賃料を滞納しており、難なく明渡しの勝訴判決を得たとしても、その判決により強制執行ができるのは、裁判の相手方（被告）になった賃借人に対してだけです。
しかし、悪質な賃借人の場合、このことを逆手に取り、訴訟継続中、貸主に内緒で、第三者に転貸する（建物の占有を移転する）ことにより強制執行を免れようとします。実際にこれをされると、賃借人に対する勝訴判決では追い出すことができず、改めて当該第三者に対して明渡訴訟を起こさなければならなくなります。
このような事態を回避するため、占有移転禁止の仮処分を申し立てることにより、明渡請求の相手方を賃借人に固定することができます。
賃借人が賃料を滞納しています。滞納賃料を取り立て追い出したいのですが、どのようにしたらよいでしょうか。
弁護士名での請求書を、内容証明郵便で送付することが有効です。その後の交渉を弁護士に委任することも可能です。
内容証明郵便による請求
内容証明郵便とは、郵便として差し出した文書の内容を日本郵便株式会社から証明してもらう特殊な郵便方法です。請求自体を証拠化し、請求に対する強固な意思を示す趣旨で利用されます。
賃借人が賃料を支払わない理由として、単に「甘え」でズルズルと支払いをしなかったり、他への返済を優先し、賃料を後回しにしているケースもあります。そのような場合であれば、弁護士名での督促により、明渡請求に対する緊張感が生まれ、任意での支払いに応じてくることもあります。
また、内容証明郵便での督促は、支払を求めるという意味以外にも、紛争の存在自体を顕在化させるという意味もあります。
後日、明渡訴訟を提起する際にも、「賃料不払いにより信頼関係が破綻したか否か」が問題となる場合がありますので、早い段階で賃料の支払いを巡るトラブルが存在し信頼関係が希薄化していたことを証拠としておくことには、大きな意味があります。
家賃滞納がある場合の最終手段
弁護士名での督促状を内容証明郵便で送付しても任意に支払わない場合、さらなる法的手段を執る必要がありますが、事案や、賃借人の言い分等に応じた手続きをとる必要があります。
もっとも直接的なのは、明渡訴訟を提起し、その中で未払い賃料も請求していく方法ですが、未払い賃料の支払や明渡条件を巡って話し合いを持つため、民事調停を申し立てるという方法もあります。
弁護士に依頼すると･･････
高木光春法律事務所では、賃貸人の性格、言い分等、個別具体的な事情に応じて、実効的な回収方法を選択し、速やかに着手します。
賃料の未払い問題でお困りの際は、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
