現在、借地上に建物を所有し居住していますが、この建物を第三者に譲り引っ越しをしたいと思っています。自由に譲ることはできるでしょうか。
借地上の建物を第三者に譲る場合は、建物と土地の使用権（借地権）と切り離して譲渡することはできませんから、当然、借地権付きで譲渡することになります。しかし、借地権譲渡にあたっては、賃貸人の承諾が必要となります。
借地権は自由に売却することができるか？
民法上、借地人は、賃貸人の承諾を得なければ、借地権を売却したり、賃貸物を転貸（又貸し）したりできないとされており、これに違反すると、最悪の場合、賃貸借契約を解除されてしまいます。
これは、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎として成立するものであるためです。賃貸人としては信用ができそうな相手だと思ったから貸したのに、突然、見ず知らずの、経済力もなさそうな人物に賃借権を譲られたら困るからです。
なお、賃貸借契約の際に、自由に賃借権を譲渡できる旨を定めていた場合は、承諾は必要ありません。その場合は、一般的に、契約時に多額の「権利金」が授受されることが多いようです。
賃借建物に修繕の必要が生じた場合、誰が修繕するのですか。
原則として、賃貸人が修繕をすべきことになります。賃貸人が修繕をしない場合は、賃借人自身がこれを行い、かかった費用を「必要費」ないし「有益費」として請求していくこともあります。
ただし、「修繕は賃借人が行う」との特約も有効であるため、そのような特約があれば賃借人負担で行うことになります。
賃貸人の修繕義務の内容
民法では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています（６０６条１項）。
修繕が必要な場合としては、雨漏りがする、ドアに鍵がかからない、窓枠が外れている、電気・ガス・水道の設備が故障により使えない等が考えられます。
ただし、不具合があった場合であれば常に修繕をしなければならないわけではなく、破損・故障等により、賃貸借契約の利用ができない、あるいは著しく支障が生じる場合にのみ、修繕義務が生じるとされています。従って、水道のパッキングのすべりや障子やふすまの張り替えなどの修繕は借家人の側に修繕義務があるとされています。
また、賃借人自身が損壊した場合は、賃貸人は修繕する義務はないとされています。
修繕義務を借家人に負わせる特約の効力
借家契約では、「修繕費は借主が負担する」との特約条件が付けられることもあり、このような特約も原則として有効とされています。
ただし、一般にこの特約の射程範囲は、通常予想される修繕だけに留まり、例えば地震や水害等で予想もしない天災などで目的物を修繕する必要が生じたときは、賃貸人が修繕すべきと考えられています。また、高額な家賃をとっておきながら、大規模な修繕まで借家人に負担させる特約は無効と考えられます。
大家さんが一方的に家賃の増額を求めてきて、「この金額でなければ、家賃を受け取らない」といわれました。どうしたらいいでしょうか。
家賃の増額に納得できない場合は、賃借人としては、相当と考える家賃（普通はこれまでの家賃）を供託することで、とりあえずは債務不履行責任を免れることができます。なお、賃貸人から賃料増額請求がなされ、裁判上これが確定した際は、増額請求の時点からの差額を支払う必要があります。
家賃増額にどのように対処するか？
賃貸借契約の継続中、「賃貸人が突然家賃の賃料の増額を求めてきた」、あるいは「賃貸人が賃貸借契約の解除を通告してきた」などの事情で、賃料を受け取ってくれなくなることがあります。そのような場合でも、賃借人がそのまま放置すると、今度は賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除されてしまいます。
このように、債権者がお金の受領を拒絶した場合については、供託という制度が用意されており、賃貸借契約の存否や賃料額に争いがある場合に広く利用されています。
供託はどのようすればいいか？
供託は、具体的には、債務履行地（一般的には賃貸人の住所地）を管轄する法務局で行います。
供託書のほかに、賃借人が法人の場合は資格証明書、代理人が申請する場合は委任状など、必要書類を添えて提出します。そのうえで、自身が相当と考える賃料（普通はこれまでの賃料）を供託します。
供託を行うと、賃料を直接賃貸人に支払った場合と同様の効果が生じ、債務不履 行の問題は生じません。
なお、賃貸人は、賃料を供託された場合は、「新賃料の一部として受け取る」という形で、還付請求することができます。
また、その後、裁判で賃料増額が認められた場合、賃料を全額払っていたことにはなりませんから、実際に支払った金額と認められた金額の差額に、年１割の利息を付けて支払うよう、賃借人に請求できることになります。
弁護士に依頼すると･･････
供託自体は、専門家のサポートが必要なほど難解な手続きではありませんので、ご自身で法務局に赴き、法務局職員の方のアドバイスを受けながら手続きを行うことができると思います。
ただし、手続きに際して不安もあるでしょうし、また、近い将来に賃貸人側から賃料改定を求める民事調停を申し立てられることも想定されます。
もし、専門家の助言やサポートの必要性を感じたら、高木光春法律事務所までお気軽にご相談ください。
現在、一軒家を借りていますが、周辺の同等条件の物件と比較して相当高額な賃料を支払っていたことが分かりました。できれば減額を求めていきたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。
まず、近傍の賃料と比較して高額であることが分かる資料を集めます。
交渉方法としては、まずは任意に話し合いを持ち、まとまらない場合は、民事調停を申し立てるのがよいでしょう。
賃料の減額はどんな時に認められますか？
借地借家法では、建物の借賃が、土地建物の価格低下等の経済事情の変動によって、あるいは近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができるとされています。
つまり、賃借人からも賃料の減額を請求することができます。
減額交渉、請求の仕方
まず、オーナーないし物件の管理会社宛に、賃料減額に関する要望を伝えます。
賃貸借契約は継続的なものですから、相手との信頼関係を害さないことが肝要です。適正な賃料額にすることで、借主側としても、更新の際に移転する動機が薄れ、あるいは、より長期間入居することが可能となり、結局はオーナー側としても利益があることを説明します。
任意の話し合いで決着がつかない場合は、民事調停を申し立てて、賃料の改定を求めることができます。
弁護士に依頼すると･･････
賃料改定により、月々の負担が減ったとしても、その分、弁護士費用の負担がかかってくるようであれば本末転倒ですから、どのような形で弁護士に委任すべきかは、慎重に検討する必要があるでしょう。
もっとも、ビルのワンフロアを借りているなど、賃料額が相当高額な場合は、それだけ減額幅も大きくなりやすいため、事案によっては、民事調停等を弁護士に依頼しても、差し引きで大きな利益が生じる可能性もあります。
また、減額幅がそれほど見込めない場合でも、調停にはご自身で出頭し、弁護士は継続的にご相談に応じ、後方でサポートするという形でお手伝いすることも可能です。
賃料減額交渉でお悩みの方は、一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
時価の上昇、周りの家賃相場よりも家賃が安くなった場合、固定資産税の負担が増えた場合など借家人に対して値上げ請求をすることができます。
原則として、契約期間内の家賃は一定です。
しかし、契約書に「契約期間内の値上げは無い」という条項がなければ、期間内でも値上げ請求をすることはできますが、普通は契約更新時に請求することになります。
借家人が値上げに応じないが、どうしても家賃を上げたい場合には、簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を起こします。
民事調停法２４条の２の調停前置主義により、いきなり裁判にすることはできません。
値上げが認められる条件としては、
土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が増えたとき
周辺の家賃相場と比べ、家賃が低い場合
土地建物の価格が高騰したとき
契約書に「家賃の値上げをしない」という特約がないとき
です。
調停の際には、上記の条件を調停委員や裁判所が総合的に判断します。