所有している住宅を他人に貸しています。昔からの付き合いということもあり賃料を据え置いてきたため、周りの家賃相場より随分安い賃料になっています。税金の支払いも厳しいので、値上げしたいと思っています。賃料を値上げできますか
周囲の環境開発や、経済状況に伴う時価の上昇等で、周りの家賃相場よりも家賃が安くなった場合や固定資産税の負担が増えた場合などには、賃貸人は借家人に対して値上げ請求をすることができます。但し、賃貸人は少しでも高い家賃を望みますし、賃借人は少しでも安い家賃を望むので、利害関係が対立する立場にあることから、できるだけトラブルを回避するように値上げ交渉をすることがポイントです。
家賃を値上げするにはどうしたらいいですか？
原則として、賃貸借契約期間内の家賃は一定です。
契約書に「契約期間内の値上げは無い」という条項がなければ、期間内でも値上げ請求をすることはできますが、普通は契約更新時に請求することになります。
借家人が値上げに応じないが、どうしても家賃を上げたい場合には、簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を起こします。但し、民事調停法２４条の２の調停前置主義により、いきなり裁判にすることはできません。
値上げが認められる条件としては、
- 土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が増えたとき
- 周辺の家賃相場と比べ、家賃が低い場合
- 土地建物の価格が高騰したとき
- 契約書に「家賃の値上げをしない」という特約がないとき
です。
調停の際には、上記の条件を調停委員や裁判所が総合的に判断します。
所有している住宅を人に貸しています。近々、遠方に住んでいた息子夫婦が戻ってくることになったので、できれば賃貸借契約を終了させて、息子夫婦に住まわせたいと考えています。できますか。
住宅などの賃貸借契約は、ある程度長期間にわたり継続するものであることから、賃借人の生活を保護する必要性が高いとして、契約の解除や更新の拒絶にあたっては特別な取り扱いが定められています。
賃貸借契約を終了させるには、その旨を賃借人と合意するか、契約更新を拒絶する必要があります。建物の賃貸借の場合、更新を拒絶し、契約を終了させるためには、契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に契約を更新しない旨の通知をし、更に更新を拒絶する正当な事由が必要となります。いずれかでも欠ける場合には契約は自動的に更新されます。
更新を拒絶する場合のやり方とは？
住まいは生活の拠点であり、移転するには多額のコストがかかるため、法律は賃借人を厚く保護しています。賃貸借契約の期間が満了しても、契約は自動的に更新されてしまいます。これを法定更新と言います。
賃貸人は、賃借人に出て行ってもらうためには、まず契約期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の意思表示をする必要があり、且つ、「正当事由」が備わっていなければ、更新拒絶の効力が生じません。
「正当事由」はどんな場合に認められますか？
正当事由が認められる場合は事情によって異なりますが、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情や建物の賃貸借に関する従前の経過など、賃借人と賃貸人の建物に対する必要性を比べて、より必要性が高い方を優先させるというものと考えられます。具体的には次のようなものです。一般的に、賃貸人がその建物を必要とする相当な理由がある場合であっても、それだけで正当事由が認められるケースは少なく、多くの場合、正当事由を補完する立退き料の支払い等金銭の給付が求められます。
- 賃貸人が建物を必要とする事情（賃貸人の資力等）
- 賃借人が建物を必要とする事情（賃借人の資力等）
- 賃貸借に関する事前の経緯（賃貸借に至った経緯、権利金、更新料等の支払いの有無・金額、滞納家賃の有無など）
- 建物の利用状況（代替性の有無等）
- 建物の現況（建物の老朽化の程度など）
- 賃貸人による財産上の給付の申し出（立退料の提供）
正当事由の判断は個別のケースの具体的な事情によって変わるため、過去の事例と同じ状況でも、認められないケースもあります。ご不明な場合は、専門家である弁護士等にご相談ください。
立退き料とはどういうものか？
立退き料は、明渡の正当事由を補強する事情として機能しています。そのため、正当事由の内容により金額の大小が左右されます。
正当事由がある場合に限り、更新拒絶や解約申入れができるとされていますが、実際には「正当事由」だけでこれらが認められることは少なく、賃借人に対する金銭的給付（立退き料）がなされて初めて、更新拒絶等が認められるのが通常です。
立退き料の相場とは？
前述のように、立退き料の額は、個別のケースの事情によって定められるので、明確な相場や基準が存在するわけではありません。
具体的には、立ち退いた後の転居先確保の容易さ等も考慮されるため、店舗用の建物の場合、住居用の建物に比して今後の売上げへの影響等、賃借人が受ける影響が大きいため、立退き料の額も大きくなるのが通常です。また、建物が著しく老朽化していた場合などは、立退き料は安くなるのが一般的です。
個別の事例における適正な立退き料の額については、過去の事例を参考とすることができます。また、提示金額等によっては、その交渉方法にも工夫が必要となります。立退き料のことでお悩みであれば、高木光春法律事務所にご相談ください。
私はマンションオーナーです。今、アパートの一室を中年の夫婦に貸していますが、既に半年分も不払いの状態となっています。立退きを求めることはできるでしょうか。
賃貸人は、賃料を支払わない賃借人に対して、「未払い賃料の請求」、「賃料不払いによる契約解除と立ち退き請求（明渡請求）」という方法で対応することができます。賃貸借契約の場合、解約条項があっても、一度の不払いにより契約解除することはほぼ不可能です。しかし、支払いを督促したにも関わらず、概ね賃料の未払いが３か月程度続いた場合は、信頼関係が破壊されたと考えられるので、有効に契約を解除することができます。
家賃滞納者の立ち退かせ方とは？
建物賃貸借契約は、毎月の賃料を支払ってもらう代わりに、建物を使用させることを内容とする契約です。したがって、賃料の支払いがない以上、貸主側としては契約を解除して建物の明渡しを請求することができます。
もっとも、明渡しによる借主側のダメージは大きいので、１か月程度の滞納でいきなり出て行ってもらうことは多くの場合不可能です。賃料を支払わない賃借人に出て行ってもらうためには、まずは未払い賃料を請求し、それでも滞納が3か月以上続くような場合に立ち退きを請求することになります。
①内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求める
内容証明郵便とは、郵便として差し出した文書の内容を日本郵便株式会社から証明してもらう郵便方法です。内容証明郵便とは、いつ、どのような文書を、誰から誰宛に送ったかを証明できるので、請求に関する後々のトラブルを回避することができます。
一般的には、配達証明付内容証明郵便で、「本書面到達後、○日以内に滞納賃料○○円を支払って下さい。支払いがない場合は、上記催告期間の経過をもって、本契約を当然に解除します。」と通知します。不動産の賃貸借契約のように、継続的な法律関係が続くことを前提とする契約関係の場合、契約を解除するには、軽微な契約違反があるというだけでは足りず、貸主と借主という当事者間の信頼関係が破壊されたと判断されるような事情が必要とされています（信頼関係破壊の法理）。
そこで、家賃の滞納を理由として契約を解除する場合には、少なくとも３ヶ月以上の賃料の滞納が必要であり、その支払いを催告したのに全く支払われない等の、賃借人と賃貸人の信頼関係が破壊されているといえる事情が必要です。
②賃貸借契約を解除する
内容証明郵便で督促したにもかかわらず支払いがない場合に、賃貸借契約を解除し、明渡請求をすることが可能になります。
但し、場合によっては、一定期間内に未払い賃料を払えという催告する手続きをしなくとも、直ちに契約を解除することができる特約（無催告解除特約）が認められる場合があります。この無催告解除特約がある場合、契約の解除通知が借主に到達すると、賃貸借契約が終了することになります。
裁判例では、無催告解除特約は当然に有効とされるわけではなく、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効とされています。具体的には、１～２ヶ月の滞納を頻繁に繰り返すなど、賃貸人側から解除を前提としたような警告が発せられている場合に、無催告解除が認められると考えられます。
③建物明け渡しを請求する
契約を解除して、賃貸借契約が終了した以上、不動産を明け渡すよう請求することが可能です。しかし、借主が素直に応じるとは限りませんし、行方不明の場合もあります。そこで、建物明渡しを求めるとともに未払賃料を支払うよう求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料を支払えとの判決を取得することになります。あお、未払い賃料の支払や明渡条件を巡って話し合いを持つため、民事調停を申し立てる方法もあります。
但し、実際に明渡しを求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料の支払いを命じる判決が下されたとしても、それだけでは明渡しを強制できません。実際に明け渡しを実行するには、強制執行手続を取らなければいけません。
強制執行の申立てには、判決が賃借人に送達されたことを証明する送達証明書と執行文を得て、建物明渡執行の申立と動産執行の申立を行います。
仮処分の有効性
明渡訴訟の提起にあたっては、将来の強制執行妨害を防止するため、保全措置を取っておく必要があります。具体的には、賃借人が１年以上賃料を滞納し、無事明渡しを命ずる勝訴判決を得ても、その判決に基づいて強制執行ができるのは、裁判の相手方（被告）になった賃借人に対してだけです。悪質な賃借人の場合、訴訟継続中に秘密裏に建物を第三者に転貸することにより、強制執行を免れる場合もあります。この場合、賃貸人は改めて第三者に対して明渡訴訟を提起しなければならず、二重の負担を強いられてしまいます。
このような事態を防ぐためには、占有移転禁止の仮処分を申し立てることにより、明渡請求の相手方を賃借人に固定することが有効です。
このように、仮処分命令は賃借人が貸主に無断で第三者に占有を移転することを防止するという事柄の性質上、原則として、賃借人からの弁明を聴かずに出されます。
その代わりに、賃貸人は、法務局に一定程度の保証金を預けなければなりません。この保証金は、貸主が明渡訴訟に敗訴し、賃借人が仮処分により損害を被った場合の担保として要求されるもので、問題がなければ後日返還されます。保証金の具体的な金額は、個々の事情によって異なりますが、概ね賃料の１～３か月程度です。
未払い賃料の回収
未払い賃料の回収には、明け渡しと同時に「動産執行の申立」を行います。これにより、賃貸物件内の家財道具等を競売によって処分でき、売却代金から未払賃料を回収することが可能になります。具体的には、動産を債権者が一定期間保管し、執行官が動産類を売却して費用等を差し引いた金額を供託した後に、賃貸人は未払家賃を支払えとの判決に基づき、供託金に強制執行をして未払家賃を回収することができます。
高木光春法律事務所のサービス
未払い賃料の回収と明け渡し請求は、賃借人の性格や未払いの状況に応じて十分考慮する必要があります。また、仮処分は、訴訟とは別個の手続となるため、賃貸人個人ですべてを行うには相当の労力を要します。高木光春法律事務所では、供託金、弁護士費用等、依頼人の負担を考慮の上、最善の策をご提案します。まずはご相談ください。
私はマンションオーナーです。マンションの一室を借りている借家人が、旅行会社の事務所として部屋を使用しています。建物賃貸借契約を解除することはできますか。
借主（賃借人）は賃貸借契約で定められた用法にしたがって建物を使用収益すべき義務があります （民法６１６条、同法５９４条１項）。そこで、賃借人に用法違反があり、それによって賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されていると認められる場合は、賃貸借契約を解除することができます。
信頼関係が破壊されているかどうかの判断は、会社や事務所としての使用形態、顧客など来訪者の有無や程度等、ケースバイケースで個別の具体的な事情も考慮して判断されることになります。
契約解除は簡単にはできない。
売買契約など、一般的な契約においては、契約違反があれば「契約不履行」として契約を解除することができます。しかし、賃貸借契約を解除する場合は、「契約不履行」に加え、「契約不履行により賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊された」という事情が必要です。
賃貸借契約は、長期にわたる関係を前提とした信頼関係を基礎とする契約であること、解除された際の賃借人側の不利益が非常に大きいこと、と言った事情から、貸主の解除権が制限されているのです。
用法違反をしている賃借人はどのような場合に追い出せるか？
主（賃借人）は賃貸借契約で定められた用法にしたがって建物を使用収益すべき義務があります。賃借人が、用法に従って使用する義務に違反した場合には、以下のような効果が生じるとされています。
- 賃貸人は、賃借人に用法違反行為を停止することを求めることができる
- 用法違反により、賃貸人が損害を被った場合には損害賠償を請求できる
- 用法違反を理由として、賃貸借契約を解除できる
但し、最後の点については、軽微な用法違反に止まる場合には認められず、用法違反が信頼関係の破壊に至る場合に解除を認めると考えられています。具体的には、アパートの部屋で楽器の使用を禁止していた場合でも、1度や2度、演奏したというだけでは通常、有効に契約を解除することはできません。賃貸人が何度も注意し、隣近所に多大な迷惑が掛かっているにもかかわらず賃借人が応じないような倍位には、解除も認めると考えられます。
他には、契約段階で認めていなかった風俗営業等を行った場合や、住宅用として賃下にもかかわらず店舗や事務所として使用した場合にも用法違反にあたり、契約を解除することができます。ただし、この場合に信頼関係の破壊に至っているかの判断は、使用形態や来訪者の有無や程度等の具体的な事情を考慮して、実質的に賃貸人に悪影響を及ぼさない場合には、信頼関係破壊が認められないとして、解除が認められない場合もあります。過去、裁判例では以下のようなケース信頼関係を破壊したものとして認められています。
- アパートでしばしば徹夜麻雀を行い、騒音のために他の居住者の睡眠を妨げた事例（東京北簡判昭４３．８．２６判時５３８号７２頁）
- 賃貸店舗の営業態様を純喫茶から風俗喫茶に変更した事例（東京高判昭５９．３．７判時１１１５号９７頁）
- 使用目的を飲食店として賃貸した店舗で、金融業を営んだ事例（名古屋地判昭５９．９．２６判タ５４０号２３４頁）
- ２階建て住宅の一部分を賃借した賃借人が８匹ないし１０匹の猫を飼育した事例（東京地判昭６２．３．２判時１２６２号１１７頁）
- 賃貸家屋が暴力団事務所として使用された事例（宇都宮地判昭６２．１１．２７判時１２７２号１１６頁）
賃料不払いの借主を追い出したい場合は？
賃料不払いの賃借人に対しては、弁護士名での請求書を、内容証明郵便で送付することが有効です。その後の交渉を弁護士に委任することも可能です。
詳しくは、「家賃滞納の回収方法」「家賃滞納者の立ち退かせ方」をご覧ください。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、賃借人の用法義務違反の程度だけでなく、性格や言い分等、依頼者のケースに応じて、最善の策をご提案することができます。賃借人のよう法違反等でお困りの際は、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
今度、不動産を借りる予定があります。契約書には何を書いたらいいですか。
土地の賃貸借契約
①建物の所有を目的とするものかどうか ②建物の種類は住宅か店舗か ③期限（最低３０年） ④借地権の譲渡と転貸 ⑤地代・敷金・権利金 ⑥地代の支払い方法 は最低限決めておきましょう。
①建物所有の目的について
一般に、鉄筋コンクリート造など堅固な構造の方が老朽化しにくいので、賃貸人がいざ土地を利用する目的が生じた場合に利用が妨げられる場合があります。これは、賃借人の建物所有の目的にも関わりますので、どのような建物を許容するのかを検討しておく必要があります。
②建物の種類について
閑静な住宅街に所有する土地を他人に貸した場合、にぎやかな店舗などを建設されては困る場合も想定されます。土地の用途については、当事者間で決めることができますので、使用目的を限定したい場合は、「居住用建物に限る」等の制限をあらかじめ定めておく必要があります。
③期限について
建物所有目的の土地賃貸借契約、建物賃貸借契約では、期間が満了しても、賃借人が望めば、契約は更新されます。借地借家法の改正により、定期借地権及び定期借家権の制度ができたので、更新をしない契約をすることができます。この場合は、契約書は公正証書など書面にする必要があります（借地借家法22条、38条1項）。
④借地権の譲渡と転貸
建物所有目的の借地権は、財産的価値があり、他に譲渡できます。しかし、借地権譲渡には地主の承諾あるいは裁判所の許可が必要です。予め契約の際に明示しておくと、無用のトラブルを防ぐことができるでしょう。
⑤地代・敷金・権利金
賃料額については、特に明確に規定しましょう。契約更新時、更新料の支払いを求めたい場合は、その点を契約書上で明らかにしておく必要があります。更新料については法律に規定がなく、契約条項にない限りは請求が認められません。
建物の賃貸借契約
①期限（１年以上―定期借家権を除く） ②用途の制限 ③譲渡転貸の禁止 ④家賃、敷金などは最低限決めておきましょう。賃貸人の権利を強化するために造作買取請求権の排除や、契約解除時の明渡遅延相当損害金額を、賃料相当額の２倍にする等の事項を盛り込む場合もあります。
造作とは、建物に取り付けられたもので、建物をより使いやすくするものを指します。具体的には、ガラス戸、雨戸、ふすまや障子、畳、電気・ガス・水道の設備などが含まれます。借主が、貸主の同意を得て設置した造作や、貸主から買い取った造作は、借主が賃料を支払わない等の契約不履行によらずに契約が終了した場合は、借主は貸主に対して造作の買取請求をすることが可能です。
この場合の買取価格は、問題となる造作の客観的な時価です。しかし、具体的な価額は明らかではないことから、後の紛争を防ぐために、貸主側はあらかじめ特約で買取請求権を排除しておくことができます。
借主の賃料不払いなどで建物賃貸借契約を解除した場合には、契約解除以後の明渡遅延相当損害金の額を、賃料相当額の２倍にする等の特約を盛り込んでおくことで、借主の居座りを防いで、早期の建物明渡を実現させることができます。但し、あまりにも高額の明渡遅延相当損害金を設定すると、契約条項自体が無効と判断される場合もあるので注意しましょう（2倍程度ならば有効と判断されます）。
せっかく契約条項を定めても無効とされる場合があるか？
契約条項を定めても、借地借家法等の強行法規に反する規定、借地人に一方的に不利な規定は、無効とされる場合があります。
具体的には、「賃料の支払いを1回でも遅滞したら契約解除できる」、「契約解除後は、賃貸人が建物内の物を排除して明渡を強行でき、後日、明け渡し費用を請求できる」等の規定や、法外な更新料を定める規定等は、無効とされます。
貸主側の便宜を図るために、貸主に対して合理的な理由のない負担を課す条項は、後々紛争の元になりかねません。契約条項について不安がある場合は、事前に弁護士など専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、不動産賃貸借契約の書式の確認や、契約条項のアドバイスなどを、依頼者の事情に応じてご提供できます。土地・建物の賃貸借契約についてお困りの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。
