土地を借りて住居を構え、長年生活してきました。しかし、建物が随分古くなったので、建て替えか、増改築を検討しています。どのような手続きが必要ですか。
自分の建物を建て替えるのは自由なのが原則ですが、地主との契約内容に抵触する場合は一定の制限を受けます。通常、借地契約の場合、契約上、建替え・増改築には賃貸人の承諾を要するということが、契約内容に記されています。その場合、賃貸人の承諾を得るため、交渉を行う必要があります。
地主の承諾は必要か？
借地契約には、「賃借人は、賃貸人の承諾なしに増改築をしてはならない」という条項が定められているのが一般的です。なぜなら、賃貸人側から見ると、賃借人が自由に建替えや増改築を行うと、それだけ賃貸人自身による土地利用が妨げられ、借地権を強固なものとしてしまうからです。
とはいえ、建物は老朽化するものですし、年月の経過により家族構成の変化などから、建物の間取りや仕様を変更しなければならない場合もあり得ます。にもかかわらず、一切、借地上の建物だからと言って、建替えや増改築ができないとすると、賃借人側は大きな不利益を被ることになります。
そこで、賃借人側と賃借人側のバランスを図るために、賃借人側が承諾料の支払いを提示し、賃貸人との間で合意のうえで、建替えや増改築を行うのが通常です。
地主の承諾が得られない場合の対処方法
賃借人が建替えや増改築をしたいのに、賃貸人が拒否する場合、裁判所に、「地主の承諾に代わる許可」を求める、「借地非訟手続」という制度を利用することができます。借地非訟手続の申立ては、増改築を始める前に、増改築の種類や規模、新しい増改築の構造、使用の目的、借地権の対象土地、現存する建物などを添付して行います。
申立がなされると、裁判所は、種々の事情を考慮して、申立が相当と認めるときは、「地主の承諾に代わる許可」を賃借人に与えます。
但し、その際は、承諾料に代わるものとして、賃貸人に対する一定額の金銭の支払いが命じられるのが通常です。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、借地上の建物の増改築でお困りの方のために、賃借人の方の代理人として交渉を行ったり、借地非訟手続の申し立てを行うなど、依頼者の最善になるようなサポートを行っています。借地の賃貸人との交渉が難航している場合などは、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
土地を借りて、その上に住居を構えて住んでいます。この建物をほかの人に譲って、引っ越しをしたいと考えています。自由に譲ることはできますか。
借地上の建物を他人に譲る場合、建物と土地の使用権（借地権）を切り離して譲渡することはできません。そのため、地主に無断で土地の利用者を変更することには問題があります。法律上、無断で賃借権を譲渡したり土地を転貸したりすると、地主である賃貸人は契約を解除できると定められています。
借地権は自由に売却することができるか？
借地人は、賃貸人の承諾を得なければ、借地権を売却したり、賃貸物を転貸することはできないと民法で規定されています。これに違反すると、賃貸人に賃貸借契約を解除される恐れがあります。
これは、借地関係は非常に長期にわたることが通常なので、当事者間の信頼関係が非常に重要な要素になるからです。賃貸人側から見ると、信用できると思って貸した相手が、いつの間にか見ず知らずの資力のなさそうな人物に賃借権を譲られると、借地料の回収等に困る事態に陥る危険もあります。
賃貸人が承諾しないと借地権は譲渡できないのか？
賃貸借契約の際に、自由に賃借権を譲渡できる旨を定めていた場合は、承諾は必要ありません。その場合は、一般的に、契約時に多額の「権利金」が授受されることが多いようです。
また、建物を売却する等、借地権を譲渡したいのに、賃貸人に拒否された場合、借地人の変更が賃貸人の不利にならないのであれば、裁判所に、「地主の承諾に代わる許可」を求めることで、借地権の譲渡をすることが可能です（「借地非訟手続」と言います）。なお、「借地非訟手続」を利用できるのは、「借地」の場合のみであり、「借家」の場合は利用できません。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、借地権を巡るトラブルについて、賃借人の方の代理人として交渉を行ったり、借地非訟手続の申し立てをするなど、借地権譲渡の目的を達成するために幅広いサポートをご提供しています。借地権のことでお悩みの際は、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
一軒家を借りました。ところが、元からついていたドアが壊れていて鍵を書けることができません。防犯上、すぐに修繕したいのですが、このような場合、誰が修繕するのですか。
建物など不動産の賃貸人には、賃借人が問題なくその不動産を使用するために必要な修理をする義務があると、民法で定められています。そこで、一軒家を借りたけれどドアが壊れて鍵がかけられない等の場合においては、原則として、賃貸人が修繕することになります。賃貸人が修繕をしない場合は、賃借人自身がこれを行い、要した費用を「必要費」ないし「有益費」として請求することも可能です。
賃貸人の修繕義務の内容
不動産の貸主には、借主が支障なく部屋を使用するために必要な修理をする義務があります。この点、民法では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています（６０６条１項）。
具体的な修繕のケースとしては、天井から雨漏りがする、ドアに鍵がかからない、給湯器が壊れるなど電気・ガス・水道の設備が使えない等の場合がありあます。
このような場合、原則として、賃借人は賃貸人に修理を請求できますが、賃貸人が応じてくれない場合には、賃借人自らが修理をして、その費用を家主に請求することも可能です。
借りている物件を、使用に適した状態に維持・保存するための費用を「必要費」といいますが、賃貸人はこの必要費をすぐに賃借人に返さなければならないと民法で定められています。なお、借主が支払った費用を家賃から差し引くといった対応をとることも可能です。
但し、全てのケースで修繕をしなければならないわけではありません。破損・故障等により、賃貸借契約の利用ができなかったり、著しく支障が生じる場合にのみ、修繕義務が生じるとされています。従って、水道のパッキングのすべりや障子の張り替えなどの修繕は借家人の側に修繕義務があるとされています。また、賃借人自身が損壊した場合は、賃貸人は修繕する義務はないといえるでしょう。
修繕義務を借家人に負わせる特約の効力
賃貸借契約の中に、「修理費用は借主の負担とする。」という特約が定められている場合には、このような特約も原則として有効とされています。このような場合には、賃借人が修繕費用を負担しなければなりません。
但し、この特約は、通常予想される修繕だけに留まると考えられます。具体的には、地震や水害等で建物を修繕する必要が生じたときは、賃貸人が修繕すべきと考えられています。家賃は通常の金額、またはそれより高額に設定しているのに、大規模な修繕費用を賃借人の負担とする特約が付されている場合等は、そのような契約自体が無効とされる可能性があります。
高木光春法律事務所のサービス
賃貸借不動産の修繕が必要な場合は、ケースによって様々です。賃料や具体的な修繕箇所・状況等に応じて、検討する必要があります。高木光春法律事務所では、依頼者の個別の事情に応じて、賃貸借契約のトラブルに幅広く対応しています。賃借不動産の修繕など、不動産トラブルでお困りの際は、高木光春法律事務所までご相談ください。
アパートを借りて住んでいます。先日、アパートの大家さんがやってきて一方的に家賃の増額を提示し、値上げした家賃でなければ受け取らないとまで言われました。突然のことで困っています。どうしたらいいですか。
賃貸人から提案された家賃の増額に納得できないからといって放置しておくのは得策ではありません。賃借人は相当と考える賃料を供託することで、賃料不払い（債務不履行）の責任を逃れることができます。
なお、賃貸人から賃料増額請求がなされ、裁判上これが確定した際は、増額請求の時点からの差額を支払う必要があります。
家賃増額にどのように対処するか？
賃貸人から提案された家賃の増額に納得できないからといって、家賃を支払わないで放置しておくと、賃料不払い（債務不履行）を理由に賃貸借契約を解除されるおそれがあります。家賃の受け取りを拒絶されたからといって、支払わないでいることは禁物です。
この場合、賃借人としては、従前の家賃（相当と考える家賃）を法務局に供託することで、家賃を支払ったと同じ効果を得ることができます。但し、供託には、賃貸人が家賃の受領を拒絶したことが要件となるので、受領拒絶の事実を明確にしておく必要があります。
供託はどのようすればいいか？
供託は、家賃の支払う場所を管轄する法務局で行います。法務局に備えてある供託書に、借主（供託者）と家主（被供託者）の住所・氏名、供託金額、借家の所在地、供託する家賃が何月分であるか、供託の事由などの事項を記載します。また、供託書のほかに、法人で不動産を借りている場合は資格証明書、代理人が申請する場合は委任状など、必要書類の提出が必要です。そのうえで、従前の家賃（相当と考える賃料）を供託します。なお、供託は解決するまで供託します。
供託すると、法務局から賃貸人に供託通知書が郵送されるので、賃貸人は家賃が供託されたことがわかります。供託を行うと、賃料を直接賃貸人に支払った場合と同様の効果が生じ、債務不履行の問題は生じません。
賃貸人は、賃料を供託された場合に、「新賃料の一部として受け取る」という形で、還付請求することができます。その後の裁判で賃料の増額が認められた場合は、賃借人は供託した金額の不足分に年１割の金利を支払うことになります
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供託は、個人で法務局に出向いて手続きをすることも可能です。しかし、供託事由の説明や、供託金額の妥当性などの判断には、専門家のアドバイスが役に立つことも少なくありません。また、当事者間で話しあいがまとまらなかった場合に備えて民事調停や裁判に備えておく必要性もあります。高木光春法律事務所では、依頼者の個別の事情に応じて、供託やその後の調停・裁判まで、幅広いサポートを行っています。賃料増額でお困りの際は、高木光春法律事務所までご相談ください。
現在、一軒家を借りています。しかし、家賃が周辺の同等の条件の物件と比較して、かなり高いのです。できれば家賃を減額してほしいと思っています。どうやって交渉したらいいでしょうか。
実際に家賃減額が認められるかは、現在の家賃が適正な価格と考えられる賃料と比べて「不相当に高額であるか」が最も重要になります。そこで、まず、近隣の同程度の条件の賃料と比較して、家賃が高額であることが分かる資料を集めます。
実際の交渉方法としては、まずは当事者の間で任意に話し合いを行い、それでもまとまらない場合は、民事調停を申し立てるとよいでしょう。
賃料の減額はどんな時に認められますか？
借地借家法では、賃貸人と賃借人との間で家賃減額の合意ができなくても、家賃の減額ができることが定められています。 そのためには、
- 建物の借賃が、「土地・建物に対する公租公課（固定資産税・都市計画税等の税金）の増減、」「土地建物の価格低下等の経済事情の変動」「近隣の同程度の条件の建物の賃料」などの要因から総合的に判断して、不相当に高額になったこと
- 前回の家賃改定から相当の期間が経過していること
が必要とされています。この条件を満たすならば、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができるとされています。つまり、賃借人からも賃料の減額を請求することができます。
減額交渉、請求の仕方
家賃の減額を交渉するには、賃貸人または不動産管理会社宛に、賃料を減額してほしい旨の要望を伝えます。
家賃減額交渉は、賃貸人にとっては家賃収入の減少をもたらすものなので、経済的なメリットはありません。しかし、賃貸借契約は継続的な性質を有するので、適正な賃料額にすることで、賃借人にとってはより長期間入居することが可能となり、賃貸人にとっては安定した賃料収入が得られるという、双方の利益になることを丁寧に説明し、相手との信頼関係を害さないことが重要です。
当事者間の話し合いがまとまらない場合は、民事調停を申し立てて、賃料の改定を求めることができます。
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賃料を減額したくても、きちんとした証拠を示さずに気分だけで減額請求をしたのでは、減額請求に要する労力や費用かさみ、仮に減額できても返って不利益になる恐れもあります。高木光春法律事務所では、ビルのワンフロアの賃貸借契約の減額請求から、個人の住居の減額請求まで幅広く対応しています。依頼者の状況や希望に応じて、最善の利益をもたらすようにサポートいたします。賃料減額交渉でお悩みの方は、まず高木光春法律事務所にご相談ください。
