私はマンションオーナーです。今、アパートの一室を中年の夫婦に貸していますが、既に半年分も不払いの状態となっています。立退きを求めることはできるでしょうか。
賃貸人は、賃料を支払わない賃借人に対して、「未払い賃料の請求」、「賃料不払いによる契約解除と立ち退き請求（明渡請求）」という方法で対応することができます。賃貸借契約の場合、解約条項があっても、一度の不払いにより契約解除することはほぼ不可能です。しかし、支払いを督促したにも関わらず、概ね賃料の未払いが３か月程度続いた場合は、信頼関係が破壊されたと考えられるので、有効に契約を解除することができます。
家賃滞納者の立ち退かせ方とは？
建物賃貸借契約は、毎月の賃料を支払ってもらう代わりに、建物を使用させることを内容とする契約です。したがって、賃料の支払いがない以上、貸主側としては契約を解除して建物の明渡しを請求することができます。
もっとも、明渡しによる借主側のダメージは大きいので、１か月程度の滞納でいきなり出て行ってもらうことは多くの場合不可能です。賃料を支払わない賃借人に出て行ってもらうためには、まずは未払い賃料を請求し、それでも滞納が3か月以上続くような場合に立ち退きを請求することになります。
①内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求める
内容証明郵便とは、郵便として差し出した文書の内容を日本郵便株式会社から証明してもらう郵便方法です。内容証明郵便とは、いつ、どのような文書を、誰から誰宛に送ったかを証明できるので、請求に関する後々のトラブルを回避することができます。
一般的には、配達証明付内容証明郵便で、「本書面到達後、○日以内に滞納賃料○○円を支払って下さい。支払いがない場合は、上記催告期間の経過をもって、本契約を当然に解除します。」と通知します。不動産の賃貸借契約のように、継続的な法律関係が続くことを前提とする契約関係の場合、契約を解除するには、軽微な契約違反があるというだけでは足りず、貸主と借主という当事者間の信頼関係が破壊されたと判断されるような事情が必要とされています（信頼関係破壊の法理）。
そこで、家賃の滞納を理由として契約を解除する場合には、少なくとも３ヶ月以上の賃料の滞納が必要であり、その支払いを催告したのに全く支払われない等の、賃借人と賃貸人の信頼関係が破壊されているといえる事情が必要です。
②賃貸借契約を解除する
内容証明郵便で督促したにもかかわらず支払いがない場合に、賃貸借契約を解除し、明渡請求をすることが可能になります。
但し、場合によっては、一定期間内に未払い賃料を払えという催告する手続きをしなくとも、直ちに契約を解除することができる特約（無催告解除特約）が認められる場合があります。この無催告解除特約がある場合、契約の解除通知が借主に到達すると、賃貸借契約が終了することになります。
裁判例では、無催告解除特約は当然に有効とされるわけではなく、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効とされています。具体的には、１～２ヶ月の滞納を頻繁に繰り返すなど、賃貸人側から解除を前提としたような警告が発せられている場合に、無催告解除が認められると考えられます。
③建物明け渡しを請求する
契約を解除して、賃貸借契約が終了した以上、不動産を明け渡すよう請求することが可能です。しかし、借主が素直に応じるとは限りませんし、行方不明の場合もあります。そこで、建物明渡しを求めるとともに未払賃料を支払うよう求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料を支払えとの判決を取得することになります。あお、未払い賃料の支払や明渡条件を巡って話し合いを持つため、民事調停を申し立てる方法もあります。
但し、実際に明渡しを求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料の支払いを命じる判決が下されたとしても、それだけでは明渡しを強制できません。実際に明け渡しを実行するには、強制執行手続を取らなければいけません。
強制執行の申立てには、判決が賃借人に送達されたことを証明する送達証明書と執行文を得て、建物明渡執行の申立と動産執行の申立を行います。
仮処分の有効性
明渡訴訟の提起にあたっては、将来の強制執行妨害を防止するため、保全措置を取っておく必要があります。具体的には、賃借人が１年以上賃料を滞納し、無事明渡しを命ずる勝訴判決を得ても、その判決に基づいて強制執行ができるのは、裁判の相手方（被告）になった賃借人に対してだけです。悪質な賃借人の場合、訴訟継続中に秘密裏に建物を第三者に転貸することにより、強制執行を免れる場合もあります。この場合、賃貸人は改めて第三者に対して明渡訴訟を提起しなければならず、二重の負担を強いられてしまいます。
このような事態を防ぐためには、占有移転禁止の仮処分を申し立てることにより、明渡請求の相手方を賃借人に固定することが有効です。
このように、仮処分命令は賃借人が貸主に無断で第三者に占有を移転することを防止するという事柄の性質上、原則として、賃借人からの弁明を聴かずに出されます。
その代わりに、賃貸人は、法務局に一定程度の保証金を預けなければなりません。この保証金は、貸主が明渡訴訟に敗訴し、賃借人が仮処分により損害を被った場合の担保として要求されるもので、問題がなければ後日返還されます。保証金の具体的な金額は、個々の事情によって異なりますが、概ね賃料の１～３か月程度です。
未払い賃料の回収
未払い賃料の回収には、明け渡しと同時に「動産執行の申立」を行います。これにより、賃貸物件内の家財道具等を競売によって処分でき、売却代金から未払賃料を回収することが可能になります。具体的には、動産を債権者が一定期間保管し、執行官が動産類を売却して費用等を差し引いた金額を供託した後に、賃貸人は未払家賃を支払えとの判決に基づき、供託金に強制執行をして未払家賃を回収することができます。
高木光春法律事務所のサービス
未払い賃料の回収と明け渡し請求は、賃借人の性格や未払いの状況に応じて十分考慮する必要があります。また、仮処分は、訴訟とは別個の手続となるため、賃貸人個人ですべてを行うには相当の労力を要します。高木光春法律事務所では、供託金、弁護士費用等、依頼人の負担を考慮の上、最善の策をご提案します。まずはご相談ください。
