所有している住宅を人に貸しています。近々、遠方に住んでいた息子夫婦が戻ってくることになったので、できれば賃貸借契約を終了させて、息子夫婦に住まわせたいと考えています。できますか。
住宅などの賃貸借契約は、ある程度長期間にわたり継続するものであることから、賃借人の生活を保護する必要性が高いとして、契約の解除や更新の拒絶にあたっては特別な取り扱いが定められています。
賃貸借契約を終了させるには、その旨を賃借人と合意するか、契約更新を拒絶する必要があります。建物の賃貸借の場合、更新を拒絶し、契約を終了させるためには、契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に契約を更新しない旨の通知をし、更に更新を拒絶する正当な事由が必要となります。いずれかでも欠ける場合には契約は自動的に更新されます。
更新を拒絶する場合のやり方とは？
住まいは生活の拠点であり、移転するには多額のコストがかかるため、法律は賃借人を厚く保護しています。賃貸借契約の期間が満了しても、契約は自動的に更新されてしまいます。これを法定更新と言います。
賃貸人は、賃借人に出て行ってもらうためには、まず契約期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の意思表示をする必要があり、且つ、「正当事由」が備わっていなければ、更新拒絶の効力が生じません。
「正当事由」はどんな場合に認められますか？
正当事由が認められる場合は事情によって異なりますが、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情や建物の賃貸借に関する従前の経過など、賃借人と賃貸人の建物に対する必要性を比べて、より必要性が高い方を優先させるというものと考えられます。具体的には次のようなものです。一般的に、賃貸人がその建物を必要とする相当な理由がある場合であっても、それだけで正当事由が認められるケースは少なく、多くの場合、正当事由を補完する立退き料の支払い等金銭の給付が求められます。
- 賃貸人が建物を必要とする事情（賃貸人の資力等）
- 賃借人が建物を必要とする事情（賃借人の資力等）
- 賃貸借に関する事前の経緯（賃貸借に至った経緯、権利金、更新料等の支払いの有無・金額、滞納家賃の有無など）
- 建物の利用状況（代替性の有無等）
- 建物の現況（建物の老朽化の程度など）
- 賃貸人による財産上の給付の申し出（立退料の提供）
正当事由の判断は個別のケースの具体的な事情によって変わるため、過去の事例と同じ状況でも、認められないケースもあります。ご不明な場合は、専門家である弁護士等にご相談ください。
立退き料とはどういうものか？
立退き料は、明渡の正当事由を補強する事情として機能しています。そのため、正当事由の内容により金額の大小が左右されます。
正当事由がある場合に限り、更新拒絶や解約申入れができるとされていますが、実際には「正当事由」だけでこれらが認められることは少なく、賃借人に対する金銭的給付（立退き料）がなされて初めて、更新拒絶等が認められるのが通常です。
立退き料の相場とは？
前述のように、立退き料の額は、個別のケースの事情によって定められるので、明確な相場や基準が存在するわけではありません。
具体的には、立ち退いた後の転居先確保の容易さ等も考慮されるため、店舗用の建物の場合、住居用の建物に比して今後の売上げへの影響等、賃借人が受ける影響が大きいため、立退き料の額も大きくなるのが通常です。また、建物が著しく老朽化していた場合などは、立退き料は安くなるのが一般的です。
個別の事例における適正な立退き料の額については、過去の事例を参考とすることができます。また、提示金額等によっては、その交渉方法にも工夫が必要となります。立退き料のことでお悩みであれば、高木光春法律事務所にご相談ください。
