私はマンションオーナーです。マンションの一室を借りている借家人が、旅行会社の事務所として部屋を使用しています。建物賃貸借契約を解除することはできますか。
借主（賃借人）は賃貸借契約で定められた用法にしたがって建物を使用収益すべき義務があります （民法６１６条、同法５９４条１項）。そこで、賃借人に用法違反があり、それによって賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されていると認められる場合は、賃貸借契約を解除することができます。
信頼関係が破壊されているかどうかの判断は、会社や事務所としての使用形態、顧客など来訪者の有無や程度等、ケースバイケースで個別の具体的な事情も考慮して判断されることになります。
契約解除は簡単にはできない。
売買契約など、一般的な契約においては、契約違反があれば「契約不履行」として契約を解除することができます。しかし、賃貸借契約を解除する場合は、「契約不履行」に加え、「契約不履行により賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊された」という事情が必要です。
賃貸借契約は、長期にわたる関係を前提とした信頼関係を基礎とする契約であること、解除された際の賃借人側の不利益が非常に大きいこと、と言った事情から、貸主の解除権が制限されているのです。
用法違反をしている賃借人はどのような場合に追い出せるか？
主（賃借人）は賃貸借契約で定められた用法にしたがって建物を使用収益すべき義務があります。賃借人が、用法に従って使用する義務に違反した場合には、以下のような効果が生じるとされています。
- 賃貸人は、賃借人に用法違反行為を停止することを求めることができる
- 用法違反により、賃貸人が損害を被った場合には損害賠償を請求できる
- 用法違反を理由として、賃貸借契約を解除できる
但し、最後の点については、軽微な用法違反に止まる場合には認められず、用法違反が信頼関係の破壊に至る場合に解除を認めると考えられています。具体的には、アパートの部屋で楽器の使用を禁止していた場合でも、1度や2度、演奏したというだけでは通常、有効に契約を解除することはできません。賃貸人が何度も注意し、隣近所に多大な迷惑が掛かっているにもかかわらず賃借人が応じないような倍位には、解除も認めると考えられます。
他には、契約段階で認めていなかった風俗営業等を行った場合や、住宅用として賃下にもかかわらず店舗や事務所として使用した場合にも用法違反にあたり、契約を解除することができます。ただし、この場合に信頼関係の破壊に至っているかの判断は、使用形態や来訪者の有無や程度等の具体的な事情を考慮して、実質的に賃貸人に悪影響を及ぼさない場合には、信頼関係破壊が認められないとして、解除が認められない場合もあります。過去、裁判例では以下のようなケース信頼関係を破壊したものとして認められています。
- アパートでしばしば徹夜麻雀を行い、騒音のために他の居住者の睡眠を妨げた事例（東京北簡判昭４３．８．２６判時５３８号７２頁）
- 賃貸店舗の営業態様を純喫茶から風俗喫茶に変更した事例（東京高判昭５９．３．７判時１１１５号９７頁）
- 使用目的を飲食店として賃貸した店舗で、金融業を営んだ事例（名古屋地判昭５９．９．２６判タ５４０号２３４頁）
- ２階建て住宅の一部分を賃借した賃借人が８匹ないし１０匹の猫を飼育した事例（東京地判昭６２．３．２判時１２６２号１１７頁）
- 賃貸家屋が暴力団事務所として使用された事例（宇都宮地判昭６２．１１．２７判時１２７２号１１６頁）
賃料不払いの借主を追い出したい場合は？
賃料不払いの賃借人に対しては、弁護士名での請求書を、内容証明郵便で送付することが有効です。その後の交渉を弁護士に委任することも可能です。
詳しくは、「家賃滞納の回収方法」「家賃滞納者の立ち退かせ方」をご覧ください。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、賃借人の用法義務違反の程度だけでなく、性格や言い分等、依頼者のケースに応じて、最善の策をご提案することができます。賃借人のよう法違反等でお困りの際は、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
