３０年の借地契約期間の満了に伴って、地主から更新料の支払いを請求されました。更新料は支払わなければならないのでしょうか。
借地契約で、更新料についての定めがなければ、地主から請求されても支払う必要はありません。また、更新料の定めがあっても、不当に高額であれば、交渉の余地があるでしょう。
更新料はどういう性質のものか？
更新料とは何かについては、昔から議論があり、一般的に、不足賃料の一括前払いや、更新拒絶しないことについての対価などと説明されています。
借地契約の更新時に、「慣習」として地主が更新料を請求してくることもあるようですが、更新料は法律に定めがないものですので、契約内容となっていない限り、支払義務はありません。また、更新料が契約内容となっていても、その金額が法外なものであれば、無効となることもあります。
更新料の金額・相場についてですが、借地契約で、具体的な金額や算定方法が決まっていれば、それによります。ただし、賃借人に一方的に不利な内容であれば、無効となる可能性があります。
「当事者双方の協議に基づき金額を決める」等の約定がある場合は、協議により決めることとなりますが、一般に、更地価格の３～５％とされることが多いと思われます。
地主から更新料を請求された場合の対処方法
賃貸人から一方的に更新料の支払いを求められても、言われるままにこれに従う必要はありません。まずは、更新料の授受に関する特約があるかを確認しましょう。
仮に特約がない場合であっても、賃貸人との関係はその後も続くものですので、支払を一切拒絶することが常に適切とはいえません。賃貸人との協議の中で、円満に契約更新をするための妥協点を見出していくことも大切です。
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